今年的楼市政策高发且严格！

1-7月，全国房地产调控+规范市场条例已高达352次，平均每月有超50次的调控出现，房地产政策不断收紧，叠加8月上半月的30次调控，累计已超过380次，远超去年同期。

从限购、限贷、限售、限离、二手房指导价、土地限价等方面，进行全维度的楼市调控。

前天，国家统计局发布了1-7月房地产行业数据，全国楼市终于有了降温迹象，再次印证了“中国楼市就是‘政策市’”这一观点，只要高层想去控制楼市，分分钟会把楼市热度打下来。

壹丨销量跌至谷底

1-7月，全国商品房销售面积和销售额均突破10亿平方米和10万亿元，同比分别增长21.5%和30.7%，较2019年同期分别增长14.5%和28%。

看似欣欣向荣的数据下，却出现了转折点。单看7月，销售规模创年内新低，商品房销售面积和销售金额分别为13013万平方米和13499亿元，环比均下降超四成，并双双回落至年内单月最低值。

其中销量的下滑甚是夸张，2021年7月，是疫情放水以后，销量最低的一个月，对比去年同期，更是出现了8.5%的下滑！较6月，出现了9.7%的下滑！用“短期之内销量暴跌”来形容，不为过。

去对比2019年同期的水平，只有0.1%的涨幅，基本持平。也可以理解为，因2020年疫情放水对楼市造成的利好，已经消失殆尽了。而在过去的20年里，我国商品房销量每年可是以8-10%的幅度在增长。

2021年7月出现的销量骤降，值得后续继续观察。由于国内零星疫情的反复，对消费市场的冲击是显而易见的，但疫情规模可控，比2020年初好出太多，整体大盘并没有太多的X因素，如果后续销量持续走低，降价那是早晚的事。

不遗余力、涉及方方面面的楼市调控终于取得成效。

贰丨70城 全国普遍降温

楼市销量下来了，同期发布的70城价格指数也不好看。

新房

二手房

无论是新房，还是二手房；无论是一线、二线，还是三四线城市，涨幅收紧已成全国主旋律。

从全国70个大中城市商品住宅销售价格来看，房价涨幅显著回落，一线城市一二手房价涨幅一并收窄。一线城市新房销售价格和二手房销售价格环比均上涨0.4%，涨幅比上月均回落0.3个百分点。从二手房来看，北京和上海环比均上涨0.7%，涨幅比上月分别回落0.6和0.3 个百分点，深圳下降0.4%，成为二手房价格唯一下行的一线城市。

从上涨城市来看，7月份70大中城市中有51城新房价格环比上涨，较6月份减少4城，青岛、银川、海口以1.0%的涨幅领跑。二手房方面，有41城二手住宅价格环比上涨，较6月减少7城，海口以1.3%领涨，南充、岳阳领跌。

上涨城市里，新房51个城市、二手房41个城市，都是年内的最低值，刚好印证了年内最低的销量。

此外，住建部约谈的效益也愈发明显。7月中下旬，住建部开启了新一轮的热点城市约谈，约谈过后反应迅速，金华、惠州、徐州新房、二手房环比涨幅均出现了回落。其中徐州新房房价环比涨幅收窄0.5个百分点、惠州二手房房价环比下降0.1%。

最后来看西安，6月，西安新房同比涨幅8.2%，二手房同比涨幅7.8%，7月，西安新房同比涨幅8.1%，二手房同比涨幅7.9%，从官方视角来看，西安依旧在走“独立行情”，综合涨幅排名全国前列。

叁丨后续会救市吗？

楼市波动，直观影响是开发投资数据的变化。

7月新增施工面积和新开工面积分别环比下降47%和34%，其中房屋新开工面积仅17660万平方米，较过去两年同期分别下降21.5%和12.6%，局面不甚乐观！在融资收紧和融资成本上涨的大背景下，如果市场持续下行，新开工数据还会往下掉，甚至会影响到三驾马车中投资的增速。

在销量下跌、70城普遍降温这一节点，国家统计局再释放了楼市收紧信号：

①2021年以来，部分地区的房价上涨比较明显。对此，相关部门加强了市场调节，落实城市的主体责任，抑制不合理需求，促进房地产市场总体趋稳。

②下阶段，各地区各部门坚持房住不炒，持续稳地价、稳房价、稳预期，继续完善“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的住房制度，房地产市场有望保持平稳发展。

信号很显著了。下半年不要对房地产市场有过多的期待，从现在到年底，除非经济出现了大问题，否则不会轻易救市，楼市还要再冷一些。

尽管在官方数据中体现的不够明显，但西安的确是在降温了。新房市场中，上周的开盘出现了很明显的分化现象：

8盘2638套房推售，开盘当天销售1519套，整体去化率58%，这是2021年4月以来，单周最低的去化率。

融创时代奥城、华润紫云府、中铁琉森水岸高层、龙湖天耀基本开盘当天便售罄，但碧桂园锦里、沣华熙城较以往“开盘即清”的表现有所下行，万科沣西新盘沣华锦鸣首开成绩也不及预期，分化现象还将在市场中愈演愈烈。

高性价比红盘摇号依旧，高价盘、外围盘逐渐失宠，销售周期拉长。

若供应量保持现在的节奏，那西安楼市的热度可能还要继续走低。外围供货充足的区域会陷入价格战，二手房高价盘会一点点被瓦解，主城新盘大家都更容易上车！